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租屋處變凶宅，房東能求償嗎？有人告贏210萬，有人一毛錢都拿不到
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房客在租屋處自殺，房子變成俗稱的凶宅，房東可不可以向房客、同住者，甚至房客的家屬求償？這個問題，相信很多人都有這個疑問？
但法律到底是怎麼規定的?司法實務上，法院真正要看的，不只是房子有沒有跌價，而是這種跌價到底是不是法律上可以要求別人賠償的一種經濟上的損害。
本人選出兩則很有參考價值的判決:一則判決房東告贏，另一則是房東告輸。兩則判決恰好說明，房子變凶宅並不代表房東一定能拿到賠償。
一、房東告贏的判決：
(一)這一澤判決是選自臺灣高等法院 108 年度上字第 782 號民事判決，案件事實大致如下:
A 是房東，把新北市一間房子出租給 B。租約一開始是定期租賃，後來租期屆滿後，雙方繼續租下去，變成不定期租賃。後來，B 讓 C 一起住在這間房子裡。沒想到C 在這間房子裡燒炭自殺死亡。事情被媒體報導後，這間房子就成了俗稱的凶宅。A 認為，房子變成凶宅後，市場交易價值大幅減損，因此向 B 請求賠償。
問題是，C已過世，無法直接對其本人求償，這一個案例特別的地方是A 不是直接告死者 C 的繼承人，而是告承租人 B。A 的主要理由是：C 是 B 允許使用房屋的人，所以 B 應該對 C 造成的損害負責。法院最後判房東 A 勝訴，B 要賠償 A 新臺幣 210 萬 1,482 元。
(二)這個案子為什麼房東勝訴？
這個判決最重要的法律依據，是民法第 184 條第 1 項後段與類推適用民法第 433 條。
依據民法第 184 條第 1 項後段的規定，故意用違反善良風俗的方法，造成別人損害，就要負賠償責任。法院認為，C 明知道房子不是自己的，卻在別人的房子裡燒炭自殺，依一般社會經驗，可以預見這樣做會讓房子變成凶宅，造成房屋以後很難出租、出售，甚至讓其交易價值下跌。而C 仍然執意這樣做，所以法院認為 C 的行為已構成民法第 184 條第 1 項後段的侵權行為。
但問題是，C 已經死亡，為什麼 B 要賠？這就樣探討民法第 433 條。根據民法第 433 條的規定，如果承租人的同居人，或承租人允許使用租賃物的第三人，因為應負責的事由造成租賃物毀損、滅失，承租人依法就要負賠償責任。
換言之，就是房東把房子交給房客使用後，房東已經不能每天盯著房子。房客如果又讓其他人住進去或使用房子，這個人弄壞房子，房客不能說：「不是我弄的，我不管。」在這個案子裡，法院認為 C 不是共同承租人，而是 B 允許使用房屋的第三人。因此，如果 C 的行為造成房屋損害，B 就可能要代負責任。
可是這裡還有一個大問題，民法第 433 條文字上說的是租賃物「毀損、滅失」，通常看到這四個字，一般人可能會想到是牆壁壞掉、地板毀損、房屋燒掉等這類的情況，也就是肉眼看得見的「物理損壞」。
可凶宅並不是這種情況，房子沒有塌，牆壁沒有倒，居住的功能也沒變，它真正受影響的是「市場上的交易價值」。於是，問題就變成了：凶宅造成的價值減損，可不可以算進民法第 433 條的保護範圍？
這一則臺灣高等法院的判決採肯定的見解。法院認為，如果第三人造成房屋物理損壞，承租人要負責；但第三人造成凶宅這種經濟上損害，承租人反而不用負責，這樣不公平。
法院也認為，凶宅雖然不像牆壁壞掉可以修，但它會讓一般人在心理上有陰影，導致大家不願購買或承租，造成交易價值減損與流通障礙。這種損害對房東使用、收益的影響，不一定比物理的毀損小。
因此，法院認為，民法第 433 條沒有明文規定這種「非物理上損害」，是屬於一種「法律漏洞」，可以類推適用民法第 433 條解決這個問題。
判決中還進一步提到，凶宅造成的跌價雖然不是牆壁壞掉的那種物理性毀損，但對於房東而言可能更難處理。牆壁損壞還可以修補，可凶宅造成的心理陰影與市場上的排斥卻並不容易消除。如果房東只能去告已經死亡的第三人，而不能向承租人請求，民法第 433 條保護房東的立法目的就會落空。以上，就是房東告贏的關鍵理由。
二、房東告輸的判決：
(一)這一則案例是出自臺灣高等法院臺南分院 111 年度上易字第 121 號民事判決，案件事實大致如下:
A 是房東，把臺南市的一間房子出租出去。租約表面上是由 B 一個人簽名承租，但實際上，B、C、D 三個人是大學同學，他們一起看屋、一起入住，而且房子裡有三個獨立房間，各自使用。因為社會住宅補助資格的關係，租約上才只由 B 一個人出名簽約。
後來，D 在自己使用的房間內自殺死亡，房子也因此成為凶宅。A 認為房屋交易價值減損，向 B 請求賠償。到了二審，A 又追加 C 為被告，主張 B、C 都應該賠償。
這個案子經鑑定後，估價師認為房屋因非自然身故事件，價值減損率為 29.41%，減損金額為新臺幣 117 萬 8,459 元。也就是說，法院不否認房屋有跌價。法院承認房屋變成凶宅後，市場交易價值確實有減損。但最後，法院仍然判房東 A 敗訴。
(二)房東明明有損失，為什麼法院不判被告賠償？
這個案子的關鍵重點有兩個:
第一，法院認為 D 是共同承租人，不是 B 允許使用房屋的第三人。這一點很重要。民法第 433 條處理的是：承租人的同居人，或承租人允許使用租賃物的第三人，造成租賃物毀損、滅失時，承租人要負責。可是如果 D 本來就是共同承租人，那 D 就不是 B 允許使用房屋的第三人，也不是次承租人。
因此，A 如果想要用民法第 433 條或民法第 444 條第 2 項，讓 B 代替D 負賠償之責，法院認為不行。
第二，法院認為凶宅造成的價值減損，只是純粹經濟上損失，不是民法第 432 條、第 433 條所說的租賃物毀損或滅失。民法第 432 條主要是在講承租人保管租賃物的義務。簡單說，房客要像一個正常、謹慎的人一樣保管房子。房客違反這個義務，造成租賃物毀損、滅失，就要賠。
但法院認為，這裡所謂的毀損、滅失，應該限於是指物理上的毀損、滅失，或使用功能受損。例如房子燒壞、牆壁毀損、設備損壞、房屋功能不能正常使用。
可是凶宅的問題不是這樣。房屋本身沒有受到物理破壞，也不是不能住。只是一般人會害怕、排斥，導致市場交易價值下降。因此，法院認為，這種損失屬於純粹經濟上損失，不屬於民法第 432 條、第 433 條要保護的範圍。
該判決進一步指出：法院不是不知道房價會跌。法院只是認為，房子還是可以占有、可以使用，所有權本身沒有被限制，所以不能說房屋所有權被侵害。房客的保管義務，是保管房子不要壞掉，不是保證房子永遠維持市場價格。如果把房屋經濟價值下降也算進去，就等於大幅增加房客責任，這樣對房客不公平。因此，這案房東雖然證明房子有跌價，最後仍然敗訴。
三、這兩個見解不同的判決到底差在哪裡？
先講這兩個判決最有意思的地方是:兩個判決都不否認凶宅會影響房價。
但，真正的分歧是：這種房價下跌，到底是不是法律上可以要求賠償的損害？
臺灣高等法院 108 年度上字第 782 號民事判決採肯定說，認為可以。它的理由是凶宅造成的交易價值減損與流通障礙，對房東的影響不亞於物理毀損。民法第 433 條沒有處理這種非物理上的利益損害，屬於法律漏洞，因此可以類推適用。
但持否定說的臺灣高等法院臺南分院 111 年度上易字第 121 號民事判決則認為不可以，它的理由是民法第 432 條、第 433 條說的毀損、滅失，應限於物理損壞或功能損壞。凶宅雖然造成交易價值減損，但房子沒有壞，也不是不能使用，所以只是純粹經濟上損失。法律沒有要讓承租人負這麼大的保證責任。
簡單講：肯定說認為，凶宅的損害雖然看不見，但真的很傷，而且可能比牆壁壞掉還要更麻煩。而否定說則認為，法律不能因為房東很倒楣，就把所有市場價值下跌都推給房客負責。以上，就是正反見解對立的兩則代表性判決最核心的差異。
四、如果房東要告死者家屬，還要多經過一關考驗:
前面兩個案例，主要是談房東能不能向承租人請求賠償。但如果房東要告的是死者的家屬，也就是死者的繼承人，問題又更加的複雜。
這裡有一則非常具參考價值的代表性判決，案號是最高法院 104 年度台上字第 1789 號民事判決，這個案子的事實如下：
A 是房東，把房子出租給 B。後來 B 在房屋內燒炭自殺死亡，房子變成凶宅。A 主張房屋價值減損 278 萬 3,594 元，於是向 B 的父母，也就是 B 的繼承人請求賠償。
原本臺灣高等法院判房東 A 勝訴，認為 B 在他人房屋內自殺，造成房屋價值減損，是屬於民法第 184 條第 1 項後段的侵權行為，所以繼承人應在繼承所得遺產範圍內負責。
但最高法院撤銷發回，最高法院的重點並不是說房東不能告，也不是說自殺絕對不可能成立侵權行為，它真正的重點是：
要成立民法第 184 條第 1 項後段，不能只說行為違反善良風俗，還要證明行為人主觀上有故意。這裡的故意包括兩種：
一種是直接故意，也就是死者明知道並且有意讓房屋價值減損。
另一種是間接故意，也就是死者預見自己在這間房子裡自殺，會造成房屋價值減損，但這個結果並不違背他的本意。
最高法院認為，原審沒有說清楚 B 到底是明知並有意造成房屋價值減損，還是預見房屋會跌價而不違背本意，就直接判繼承人要賠，在判決理由方面不夠完備。於是，這個最高法院的判決設下了一個很重要的門檻：
房客在租屋處自殺，不等於房東當然可以向家屬求償。房東如果要告死者繼承人，必須先證明死者生前對房東已經成立侵權行為責任。只有死者生前已經負有損害賠償債務，才會進一步討論繼承人是否要在繼承所得遺產範圍內負責。
這裡涉及到民法第 1148 條，民法第 1148 條規定繼承人會承受被繼承人的財產上權利義務，但對被繼承人的債務，只以繼承所得遺產為限負清償責任。也就是說，如果死者生前已經欠房東一筆損害賠償債務，繼承人可以在繼承到的遺產範圍內負責。但如果死者生前根本沒有成立侵權責任，後面就不用談繼承人要不要賠。更何況，如果繼承人已經依法拋棄繼承，通常也不會再承受死者的債務。
所以，這裡有一個概念要釐清，不是說「房客自殺，家屬就要賠」，應該說：房客在租屋處自殺，房東能不能向繼承人求償，要先看死者生前是否已經成立侵權行為責任；如果成立，再看繼承人是否繼承，以及繼承所得遺產範圍有多少。
五、房東該怎麼預先保全自己的權利？
這類案件對房東很殘酷。因為事故發生後，房東真的有受到很嚴重的損失，但能不能求償，司法實務上法院的見解並不完全一致。因此，與其等事故發生後才打官司，不如未雨綢繆事前先把租賃關係寫清楚，這樣才有備無患。
以下幾點，對房東的權利保障比較重要:
第一，租約要明確寫清楚誰是承租人，誰只是同住使用人
很多租屋糾紛的官司敗就敗在這裡。如果房子裡有多人居住，租約就不能寫得模模糊糊。房東應該確認：誰是承租人？誰是共同承租人？誰只是經承租人同意而同住的人？誰要對房屋使用結果負責？以上這些都要寫清楚。
如果所有同住者都是共同承租人，將來其中某一個人出事，其他共同承租人能不能代負責任，就不一定能走民法第 433 條這一條路。
但如果租約明確寫明，某些人只是承租人允許同住使用的人，而且承租人同意對這些同住者使用房屋所造成的損害負責，房東將來主張權利時，至少在請求賠償的依據上就比較站得住腳。
不過，我們也不能玩文字遊戲。如果實際上三個人就是一起看屋、一起談租金、一起分房間、一起承租，即使租約只寫一個人，法院還是可能依照實際情形認定三人都是共同承租人。因此，重點不是表面上只寫一個名字，而是法律身分要誠實、清楚、可證明。
第二，租約可以約定禁止擅自轉租、分租或讓未經房東同意的人入住
房東可以在租約中明訂：承租人不得未經房東書面同意，將房屋轉租、分租、出借，或讓其他人長期居住。如果承租人需要讓他人同住，應事前告知房東，並經房東書面同意。
這樣做的目的，不是刁難房客，而是避免房東事後根本不知道房子裡住了誰。因為當事故發生時，誰是承租人、誰是同住者、誰是第三人，會直接影響到房東能不能依法求償，這一點很重要。
第三，租約可以特別約定凶宅或非自然死亡事件造成價值減損時的賠償責任
房東可以考慮在租約中加入特別約定。比如，若因承租人、共同居住人、受承租人允許使用房屋之人，在屋內發生自殺、兇殺或其他非自然死亡事件，導致房屋交易價值減損、出租收益下降或流通困難，承租人應負損害賠償責任。
當然，這一類條款也不是萬靈丹。法院仍可能審查條款是否過度加重房客責任、是否明確、是否合理、是否違反公平原則。因此，契約的條款不能寫得太誇張，比如一發生事故就固定賠幾百萬元而不管實際損害多少，鬧到法院，法官未必買帳。比較切實際的寫法是約定承租人應賠償房東因此所受實際損害，損害金額得以不動產估價師鑑定結果作為重要依據。
第四，發生事故後，要立刻保存證據
如果不幸真的發生這類事件，房東第一件事不是急著上網抱怨靠北，而是保存證據。至少要保留：報案紀錄、警方或檢方相關資料、消防、救護紀錄、死亡事件發生時間與地點資料、租約、同住者名單、房租、水電、押金支付紀錄、房屋現況照片、媒體報導或社區公告資料、與房客或家屬的通訊紀錄等等。以上這些資料將來都可能影響法院如何認定事故、居住關係與損害範圍。尤其是同住者身分，最好不要只靠口頭說法，要有租約、LINE 對話、付款紀錄、看屋紀錄、仲介證言等資料互相支撐。
第五，盡快委託不動產估價師做鑑價
凶宅案件的損害金額，不是房東自己說了算。房東說房子跌了三成，法院不一定會信。比較正確且實際的作法是委託不動產估價師，針對事故發生前後的正常市價與事故後價值減損進行鑑定。且估價最好不要拖太久，因為時間隔得越久，市場行情、地段變化、房屋狀況、整體房市都可能改變，將來被告就會主張：房價變動不一定是凶宅造成的。估價方法也要完整，不能太粗糙。實務上如果能採比較法、成本法、收益法等方法交叉評估，會比單一方法更穩。
第六，不要以為房子低價賣掉，就一定能照差價求償
房東如果事故後急著賣房，這可以理解，但訴訟上要注意，法院未必會直接用實際售價與正常市價的差額，當作損害金額的依據。比較正確且穩妥的方式是用專業估價報告來證明：如果沒有發生自殺事故，房屋正常市價是多少；發生事故後，合理市場價值是多少；兩者差額是多少。因為對方很可能會抗辯：是你自己急售、賤賣、談判能力不好，不能把差額都算在我頭上。
第七，如果要告繼承人，先確認有沒有拋棄繼承
如果房東要向死者家屬求償，一定要先確認對方是否為繼承人，以及有沒有拋棄繼承。如果繼承人已經合法拋棄繼承，依法就不能再要求他承受死者的債務。此外，就算沒有拋棄繼承，也不代表房東一定能告得贏，房東仍然要先證明死者生前已經成立侵權行為責任，並且依民法第 1148 條，只能要求繼承人在繼承所得遺產範圍內負責。這就是為什麼前面提到的最高法院 104 年度台上字第 1789 號民事判決很重要。它提醒我們，告繼承人之前，要先把死者生前的侵權責任說清楚。
六、結論
房客在租屋處自殺，房東能不能求償，不能只看房東有沒有損失。
真正關鍵有以下三點:
第一，房屋變成凶宅後，是否確實造成交易價值減損。
第二，這種交易價值減損，法院是否認為屬於法律上可以請求賠償的損害。
第三，如果要告承租人，要看死者是承租人、共同承租人、同住者，還是承租人允許使用房屋的第三人；如果要告死者繼承人，還要看死者生前是否已經成立侵權行為責任。
從以上這幾則判決可以明顯看出，司法實務上的法院見解並不一致。有的法院認為凶宅造成的價值減損不亞於物理毀損，可以類推適用民法第 433 條，讓承租人負責。
但有的法院卻認為房屋沒有物理損壞，使用功能也沒有喪失，交易價值減損只是純粹經濟上損失，不能讓承租人負責。
因此，這一類的案件沒有保證「一定告得贏」這種事。房東真正能做的，是在租約一開始就把居住者身分、轉租分租限制、同住者責任、非自然死亡事件的損害賠償約定寫清楚。事故發生後，則要保存證據，盡快鑑價，並且選對請求對象與法律依據。不然的話，房子真的跌價是一回事，法院判不判賠，又是另一回事。
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