51Please respect copyright.ＰＥＮＡＮＡgOscD4E9CM
文/喬正一
一、案例事實
A男是新北市一名退休公務員，今年七十八歲。他名下有一間位於板橋的老公寓，是民國72年買下來的。當年房價不高，土地公告現值也很低，但幾十年過去，新北市的房價一路往上漲，這間老公寓雖然屋齡不小，市場行情卻已經相當可觀。
A男有一個兒子B男。B男在台中工作，平常不住板橋，也沒有搬回來的打算。他原本的想法很單純：等將來父親百年之後，再把這間老公寓賣掉，用這筆錢來照顧自己的家庭。
某一天，A男聽親戚說：「你年紀也大了，房子最好趁現在先過戶給兒子，免得以後辦繼承很麻煩。」A男覺得有道理，便對B男說：「這間房子早晚都是你的，不如趁我現在還清楚，先過戶給你。你以後要賣、要留，都比較方便。」
B男一開始也覺得這樣比較安心。但後來，朋友提醒他：父親如果生前就把房子過戶給子女，會牽涉到土地增值稅、贈與稅，甚至將來賣房時還可能碰到房地合一稅的問題。B男這才驚覺，如果處理的方式不對，可能得先繳一大筆稅給國家。
二、案例解析
（一）土地增值稅的部分
本案涉及生前贈與的問題。A男如果在生前把板橋的老公寓贈與給B男，在法律上就是把土地與房屋的所有權提前移轉出去。只要牽涉到土地所有權的移轉，就會碰到土地增值稅的問題。
依照土地稅法第28條規定，已規定地價的土地，在所有權移轉時，應按土地漲價的總數額課徵土地增值稅。但如果是因為繼承而移轉土地，則免徵土地增值稅。這裡要特別注意，條文中所謂「受贈之私有土地」，是指私有土地依法捐贈給政府等情形，並不是說父親把土地贈與給兒子也免稅，兩者千萬不能混為一談。
A男這間老公寓是民國七十二年買的，持有時間非常長。幾十年來，土地公告現值漲了不少，一旦生前贈與，土地增值稅可能就是一筆相當可觀的金額。
（二）贈與稅的部分
A男直接把房子送給B男，從民法和稅法的角度來看，就是「贈與」。依照遺產及贈與稅法第22條規定，贈與稅納稅義務人每年可以從贈與總額中減除免稅額。依照財政部目前公告及國稅局說明，贈與稅免稅額自民國111年起，調整為每位贈與人每年244萬元。
又依照遺產及贈與稅法第19條規定，贈與稅的稅率如下：
- 課稅贈與淨額在2500萬元以下者，稅率為10%。
- 超過2500萬元至5000萬元的部分，課徵250萬元，加上超過2500萬元部分的15%。
- 超過5000萬元的部分，課徵625萬元，加上超過5000萬元部分的20%。
假設這間老公寓的土地公告現值加上房屋評定現值，合計為1200萬元。A男在同一年把整間房子贈與給B男，且本案沒有贈與附有負擔的情形，因此遺產及贈與稅法第21條的扣除額為零。扣掉244萬元的免稅額後，課稅贈與淨額大約是956萬元。由於未超過2500萬元，適用10%的稅率，贈與稅大約95.6萬元。
因此，B男如果接受父親的生前贈與，很可能得先繳一筆土地增值稅，再加上約95.6萬元的贈與稅。
（三）房地合一稅的部分
本案最關鍵的地方，在於房地合一稅「新制」與「舊制」之間的差別。
在舊制底下，出售房屋及土地時，土地部分原則上不納入所得稅的課稅範圍，土地漲價主要是透過土地增值稅來處理；只有房屋部分如果有交易所得，才會併入個人綜合所得總額課稅。
但房地合一稅新制，是把房屋和土地合在一起來計算，按實際交易價格計算所得，再依持有時間長短適用不同的稅率。
依所得稅法第4條之4及第14條之4，民國105年1月1日以後取得的房屋及其土地，交易時所產生的所得須課徵所得稅。在110年7月1日以後交易的情況下，稅率依持有期間如下：持有兩年以內，稅率45%；超過兩年未超過五年，稅率35%；超過五年未超過十年，稅率20%；超過十年，稅率15%。
本案中，B男本來就沒有打算長住板橋，他打算將來把這間老公寓賣掉。如果B男是在民國115年以受贈方式取得這間房子，將來出售時，由於是105年1月1日以後取得的房地，原則上要依房地合一稅新制申報。
但如果B男是等A男過世後，以繼承方式取得這間房子，情況就不同了。財政部高雄國稅局曾說明，房地合一稅新制自105年1月1日起施行，如果被繼承人是在104年12月31日以前已取得房屋及土地，繼承人日後出售因繼承取得的房地，原則上適用舊制，房屋部分的財產交易所得併入綜合所得總額申報即可。
回到本案，A男是在民國72年取得這間房子，明顯早於104年12月31日。因此，B男若將來是透過繼承取得這間房子再出售，就可以適用房地合一稅的舊制。
舉例來說，假設B男將來以3000萬元賣掉這間板橋老公寓。如果是繼承取得且適用舊制，土地部分不納入綜合所得稅，只有房屋部分的財產交易所得才納入計算，最後被課稅的金額通常不會是3000萬元整筆。
進一步假設國稅局認定房屋部分的財產交易所得為100萬元，就算B男適用較高的綜合所得稅稅率40%，所得稅也只需繳40萬元。
相較之下，如果B男是在民國115年以受贈方式取得房屋及土地，將來出售時就要適用房地合一稅新制。同樣以3000萬元賣出為例，依法受贈取得的成本，是以受贈時的房屋評定現值與公告土地現值，依消費者物價指數調整後計算。此處為方便舉例，假設新制下可認列的取得成本與相關費用合計為1200萬元，初步差額為1800萬元。
但房地合一稅在計算課稅所得時，依法還要減去土地漲價總數額，以避免與土地增值稅之間發生重複課稅的不合理情形。假設本案可減除的土地漲價總數額為三百萬元，那麼房地合一稅的課稅所得就是1500萬元。如果B男持有超過五年未超過十年才出售，適用稅率為20%，則應繳的房地合一稅為300萬元。
如此一比，差距就相當明顯了：適用舊制，可能只需繳40萬元的綜合所得稅；適用新制，則可能要繳300萬元的房地合一稅。兩者相差整整260萬元，這正是本案真正的利害衝突所在。
（四）房地合一稅新制並沒有取代土地增值稅
這裡要特別澄清一個常見的誤解：房地合一稅新制並沒有取代土地增值稅。B男將來出售這間房地時，土地移轉依然要依法計算土地增值稅。房地合一稅處理的是房屋與土地合併後的交易所得；土地增值稅處理的是土地公告現值的漲價利益。兩者是不同的稅目，繳了房地合一稅，並不代表就不用再繳土地增值稅。
但為了避免同一段土地漲價利益被重複課稅，計算房地合一稅時，依法可以減除依規定計算的土地漲價總數額。換句話說，新制下的做法是：土地增值稅照算，房地合一稅也要算，但計算房地合一稅時，會把土地漲價總數額先扣掉。特別要注意的是，扣掉的是「土地漲價總數額」，並不是直接把土地增值稅本身拿來扣。
三、合理的稅務規劃
很多父母會想：「反正房子早晚都是孩子的，乾脆趁我還清楚，先過戶給他。」這種想法合情合理，出發點也是一片好意。但問題是，一旦生前贈與，就會提前引爆土地增值稅與贈與稅。將來兒子如果又把房子賣掉，還可能因為取得房地的時間在一百零五年以後，而必須適用房地合一稅的新制，稅負大幅增加。
從另一個角度來看，假設B男沒有兄弟姊妹爭產的問題，也沒有急著賣房變現的需求，那麼等A男過世後，再以繼承方式取得，通常會比生前贈與更加有利。原因有三：第一，繼承取得土地時，不用課徵土地增值稅；第二，如果遺產總額沒有超過遺產稅免稅額與扣除額的範圍，也未必會有遺產稅的問題；第三，B男將來出售房子與土地時，還可能因為父親A男當年取得房子的時間很早，而得以適用房地合一稅的舊制，大幅減輕稅負。
四、結論
本案例最關鍵的重點是：生前過戶，不一定比較划算。
A男如果在生前把房子贈與給B男，看起來像是替兒子事先鋪路，但實際上很可能提前引爆三筆稅負：第一筆是土地增值稅；第二筆是贈與稅；第三筆則是B男將來出售時，可能面對的房地合一稅新制。
但反過來說，如果B男沒有急著賣房的需求，也沒有其他繼承爭議，那麼等A男過世後再以繼承方式取得，通常會比生前贈與更加有利，也更能節省一大筆稅金。
51Please respect copyright.ＰＥＮＡＮＡfaXAfC0NR4
and then Add to home screen.